“Guadagni, spese, fatiche e gioie:  vi racconto la vita dell’host a Bolzano”

Parliamo spesso di host nel panorama turistico bolzanino ma cosa significa davvero mettere a disposizione un proprio alloggio? Un lavoro che incide sul quotidiano. Abbiamo parlato con una di loro, Verena Rossi, indagando costi, guadagni, gioie e fatiche di un mestiere a tutto tondo 

Host. Un concetto spesso tirato in ballo nella geografia turistica bolzanina ma con dinamiche non sempre così conosciute come, per esempio, quelle degli alberghi. Cosa significa, davvero, essere degli host nel capoluogo altoatesino? Che sacrifici comporta e che soddisfazioni porta? Lo abbiamo chiesto direttamente a chi lo fa in prima persona da tempo. Verena Rossi ha un appartamento di proprietà grazioso e arredato con gusto che mette a disposizione sia sulle piattaforme sia sul suo sito ufficiale. Si chiama Ligeia e si trova al principio di via Duca d’Aosta a Bolzano vicino all’imbocco di Galleria Telser. Lá dove San Quirino abbraccia Gries.  

Partiamo dal principio. Come si diventa host quando si dispone di un alloggio? 

“Oggi i permessi sono bloccati a Bolzano. Generalmente, però, si chiede l’autorizzazione al Comune con una SCIA e si consegnano diversi dati tra cui la metratura dell’appartamento e l’anno di costruzione dell’edificio. Attraverso una griglia di parametri i tecnici comunali decidono se concederti o meno il via libera che porterà alla visita di due ispettori dell’ufficio Asl. Loro, a pagamento, verificheranno le condizioni dell’alloggio e attribuiranno all’appartamento un numero di posti letto. In quell’occasione sarà anche assegnato un numero di soli variabile da uno a quattro che serviranno per quantificare la tassa di soggiorno da versare per ogni ospite a notte. Nel mio caso 1,40 euro al giorno con pagamento cumulativo mensile  entro il 15 del mese successivo. Bisogna, poi, segnalare la propria attività anche all’Azienda di Soggiorno” 

Come ci si deve comportare, invece, con la segnalazione dei dati di chi pernotta? 

“Vanno inseriti nel Portale Alloggiati della polizia di Stato. Se gli ospiti stanno solo un giorno vanno trasmessi entro la mezzanotte del giorno stesso. Se, invece, si fermano di più vanno inviati entro le 24 ore dall’arrivo. Non è una procedura rapidissima perché per ogni ospite ci si mette 6-7 minuti di compilazione”

Basta? 

“No perché c’è anche la Bozner Card che rappresenta un vantaggio importante per i turisti e costa all’host 1,40 euro + Iva ad ospite. Qui il pagamento per gli host è ancora cumulativo e può essere trimestrale o semestrale. La chiedono tutti e questo fa sorridere quando si parla di Bolzano paralizzata dal traffico dei turisti” 

Perché? 

“Perchè questa tipologia di turisti cerca di toccare la macchina il meno possibile. La maggioranza dei miei ospiti la mette nel garage e non la tira più fuori. Men che meno per spostamenti urbani. Mi sembra molto difficile asserire che il traffico sia condizionato dai visitatori che pernottano in città” 

La burocrazia per la Bolzano Card come è?

“A breve verrà introdotta la forma digitale che sembra essere più complessa perché la registrazione con nome e cognome e tutti i dati anagrafici  va fatta in tempo reale dalla mezzanotte del primo giorno di soggiorno. Chi arriva in treno, per esempio, tecnicamente ne avrebbe già diritto appena varca i confini altoatesini. Solo che non sempre questa registrazione è possibile. Banalmente perché non ci mandano i documenti prima”

Succede spesso? 

“Nella mia personale statistica gli ospiti che inviano i documenti prima del loro arrivo sono il 22%”

Torniamo ai costi che sostenete. 

“D’accordo. Vanno sicuramente considerate tutte le utenze. Quelle ovvie come luce, acqua, rifiuti, pagate naturalmente come seconda abitazione,  poi riscaldamento e raffrescamento ma anche il Wi-Fi è ormai condizione imprescindibile. Poi c’è il discorso delle pulizie che sono sacre”

In che senso?

“Un alloggio con questa tipologia di servizio deve sempre essere pulito in modo perfetto. Non ci sono, giustamente, mezze misure. Questo richiede che lo si faccia in modo professionale. Diciamo che, in media, possiamo considerare che il costo della pulizia dell’alloggio dopo un soggiorno è di 42 euro + IVA. Al quale va aggiunto quello della lavanderia per le lenzuola di 45 euro. Già così è evidente che sulle prenotazioni di una sola notte il guadagno sul prezzo finale si riduce rispetto a soluzioni con più notti” 

E l’IMU? 

“Capitolo interessante dopo le recenti novità legislative. Per avere l’aliquota agevolata allo 0,56% del valore catastale devi dimostrare di occupare almeno il 25% dei posti letto disponibili nell’arco dell’anno. Occhio che si parla di posti letto e non di notti occupate. Nel mio caso, che sono due, significa almeno 183 posti letto occupati in un anno su 730 disponibili. Sostanzialmente quando è una persona singola ad occupare l’appartamento (e capita spesso con i professionisti che vengono a Bolzano per lavoro) rischi di rimetterci perché dimezzo i posti letto disponibili. Avrebbe più senso calcolare l’occupazione delle notti visto che la ratio della norma sarebbe colpire chi tiene gli alloggi sfitti e inutilizzati” 

Se non dovesse arrivare a 183 posti occupati annuali? 

“Fortunatamente non mi è mai capitato e l’anno scorso abbiamo avuto 392 occupazioni ma l’aliquota balzerebbe al 2,50%. Di IMU pago più di 1500 euro annuali con l’aliquota bassa allo 0,56%. Si fa presto a capire quando possa essere impattante non raggiungere la fatidica soglia del 25%”

Sono finiti i costi? 

“No. Vanno aggiunte le rate del mutuo per chi lo ha, le tasse sui ricavi e le percentuali che trattengono le piattaforme sulle prenotazioni”

Facciamo qualche esempio? 

“Volentieri. Booking trattiene il 22%, Airbnb l’8%, Fewo (sito utilizzato nel mondo tedesco) il 9% mentre dal sito dell’Azienda di Soggiorno di Bolzano non è richiesta alcuna fee”

Ok, proviamo a tirare una linea: del prezzo finale quali sono le percentuali di costo e guadagno? 

“Domanda molto difficile. Non perché ci sia qualche segreto ma perché dipende da molte variabili. Anzitutto il prezzo varia secondo il periodo ma, come spiegavo prima, l’incidenza percentuale di alcune spese come la pulizia cambia in rapporto al numero di notti che gli ospiti fanno. Calcolando a spanne posso dire che i costi si aggirano sul 60-70% del prezzo finale e l’utile, di conseguenza oscilla tra il 30 e il 40% a notte” 

Quanto si fermano gli ospiti? 

“È un dato che varia molto rispetto alla stagionalità. Adesso che arriva il periodo dei Mercatini di Natale i soggiorni sono di una o due notti. In estate c’è anche chi si ferma per tre settimane. Poi ci sono professionisti che vengono qui una settimana al mese per lavoro. È un panorama davvero molto vario. Voglio anche aggiungere che, sia restino una notte, sia restino più settimane, gli ospiti che arrivano, vanno nei bar e nei ristoranti, fanno la spesa nei supermercati e nei negozi, visitano i nostri musei, insomma, portano denaro a varie attività della nostra città. ”

Le nazionalità sono diverse? 

“Assolutamente. E con culture diverse che si imparano. È il bello di questo lavoro. I tedeschi, per esempio, tendenzialmente lasciano l’appartamento lindo e alcuni portano anche le lenzuola a lavare. Appena finiscono il soggiorno alcuni tendono a prenotare direttamente per l’anno dopo. Ora è il periodo dei cinesi e coreani o, in generale, del turismo orientale con ragazzi molto giovani e talvolta arriva qualche americano. Oltre, chiaramente, al turismo italiano particolarmente presente nel periodo natalizio”

Che rapporto ha con loro? È difficile lasciare la propria casa sempre a sconosciuti? 

“Non sono tutti sconosciuti, anzi. Diversi di loro tornano ciclicamente quindi ogni anno si mette un mattoncino in più al rapporto. Ci si rivede con gioia e capita di mantenere i contatti anche a distanza. Questa periodicità, inoltre, porta anche gli ospiti a considerare questa casa un po’ come la loro. Questa è la parte più bella di questo lavoro: una conoscenza continua. La preoccupazione, in realtà, è limitata perché cerchi di arredare tutto con estremo gusto ma a costi contenuti in modo da poter far fronte a eventuali danni. Che, peraltro, non ho fortunatamente mai avuto in modo significativo. Il bello di questi rapporti un po’ più stretti è che sono gli stessi ospiti più affezionati a darti dei consigli per le migliorie”

Per esempio? 

“Faccio un passo indietro. Prima di aprire le prenotazioni con la mia famiglia abbiamo provato a vivere qualche giorno qui. Lo abbiamo fatto per verificare ci fosse davvero tutto per la vita quotidiana. A molte cose ci pensi solo quando servono. Non ci siamo comunque mai accorti, per esempio, che sarebbe stato utile un imbuto o un mattarello. Sono consigli degli ospiti. Preziosi”

Sugli scaffali ci sono dei libri e nella dispensa sale e olio. Sembra davvero che ci abiti sempre qualcuno…

“Sono piccole accortezze. Mi piace l’idea che un ospite possa appassionarsi a un libro che ho inserito nello scaffale. Per il resto mi sembra bello che ognuno abbia già il necessario per farsi almeno una pasta quando arriva. Se ti fermi due o tre giorni in un posto, in effetti, comprare sale grosso e olio è uno spreco. Questi sono aspetti di cui ti accorgi quando sei tu ospite di altri alloggi simili in altre città”

Che regole hanno gli ospiti?

“Non possono portare altre persone nell’alloggio e poi devono attenersi a quelle che sono le regole condominiali. Esiste, chiaramente, un contratto che viene firmato con tutte le disposizioni” 

Ecco, il condominio, come è stata presa questa novità in mezzo ad alloggi di residenti? 

“Eh, con qualche complicazione”

Di che tipo? 

“Molti non sono contenti ma c’è tanto pregiudizio dettato dalla poca abitudine. Si pensa che i turisti facciano rumore, che non conferiscano i rifiuti in modo corretto e si teme che possano arrivare persone di cui nulla si sa”

Non è così? Può accadere…

“Certo che può accadere e proprio per questo spiego per bene agli ospiti quali siano le regole del condominio e come smaltire le immondizie. Anzitutto va detto che la maggior parte dei miei ospiti sono coppie over 65 o professionisti che sono qui per lavoro. Purtroppo, quasi tutti gli ospiti banalmente non buttano le immondizie ma lasciano i sacchetti nei bidoncini dell’appartamento. C’è, ripeto, un po’ di pregiudizio. 

Inoltre gli ospiti vengono segnalati in tempo reale alla questura, mediante l’invio dei loro documenti al portale alloggiati della polizia.

Deve essere dura con arrivi a tutte le ore.

“Cerco di limitare l’orario di arrivo serale ma poi non tutti lo rispettano e che fai? Lasci le persone all’addiaccio? No, le accogli lo stesso. Le devo dire, però, che l’accoglienza è una parte molto bella di questo lavoro, forse la mia preferita. Generalmente gli ospiti hanno piacere di incontrarti di persona per chiedere consigli e parlare un po’ della zona e della città. Ci avvertono come semplici cittadini residenti nel luogo che vogliono visitare e meno come operatori turistici. Se consigliamo un ristorante, per esempio, si fidano maggiormente perché è improbabile che ci sia qualche interesse o accordo.  È uno scambio vero che sgorga da una curiosità reale. L’aspetto umano, in tutto questo, è quello più appagante.”

Alan Conti