La “Casa che non c’è”: dentro la crisi più profonda di Bolzano
Una Sala Europa gremita, ieri sera in via del Ronco, per il convegno “La casa che non c’è”, organizzato dalla Max Maglione Marketing & Communication con il patrocinio di ANACI e moderato dal giornalista Paolo Florio. Una serata ricca di dati, che ha messo attorno allo stesso tavolo amministratori, tecnici, costruttori, rappresentanti di categoria e consiglieri comunali per affrontare da diverse prospettive uno dei problemi più urgenti dell’Alto Adige: la mancanza di alloggi a prezzi sostenibili.
Il quadro: prezzi in crescita e offerta insufficiente
Florio ha aperto i lavori illustrando i dati più aggiornati. Idealista colloca oggi Bolzano come la seconda città più cara d’Italia, con una media delle compravendite pari a 4.500 euro al metro quadro, dietro soltanto a Milano. Trento si attesta a 3.550 euro. L’incremento è risultato particolarmente marcato: cinque anni fa il valore medio nel capoluogo era di 3.600 euro al metro quadro e dieci anni fa di 3.200, segno che il boom si è concentrato nell’ultimo quinquennio. L’Agenzia delle Entrate certifica inoltre che nel 2024 in provincia si sono registrate 100.500 compravendite, con quotazione media di 3.000 euro al metro quadro, che diventano 4.100 nel territorio comunale. All’interno della città, Gries resta l’area più costosa con 5.700 euro al metro quadro, mentre i Piani rappresentano la zona più accessibile con valori compresi tra 2.900 e 3.000 euro. Numeri che descrivono una pressione crescente su famiglie, giovani, imprese e lavoratori provenienti da fuori provincia, rendendo evidente il divario tra domanda e offerta.
Luis Durnwalder: “Serve coraggio. Creiamo un ente pubblico che compri i terreni”
L’ex presidente della Provincia Luis Durnwalder ha richiamato il valore dell’Autonomia e della programmazione, ricordando come la storia dimostri che quando il territorio collabora le soluzioni arrivano. Durnwalder ha sottolineato che il problema della casa non è insormontabile e che esistono terreni e aree che potrebbero essere recuperati. Tra questi ha citato le zone militari interessate da accordi siglati durante il suo mandato e alcune aree della Chiesa. Ha aggiunto che diversi contadini hanno già manifestato l’intenzione di vendere, sollevando il quesito sul perché l’ente pubblico non possa creare un organismo dedicato all’acquisto dei terreni, eventualmente tramite forme di permuta. L’ex presidente ha espresso preoccupazione per i circa 600 alloggi Ipes attualmente vuoti, domandandosi perché non vengano recuperati e definendo “immobilismo” la condizione in cui versano da anni. Ha sostenuto la necessità di ampliare l’offerta abitativa, anche tramite alloggi convenzionati a vita, e ha ribadito che nessuno dovrebbe spendere più del 30% del proprio reddito per la casa. Secondo Durnwalder, serve un maggiore coraggio politico e amministrativo, accompagnato da una decisa semplificazione burocratica che riduca i costi di amministrazione e progettazione, oggi pesantissimi e conseguentemente impattanti sul prezzo finale degli immobili.
Luca Gazzini: “Il costo dei terreni è fuori controllo. L’Areale non potrà calmierare i prezzi”
Il costruttore Luca Gazzini ha spiegato che “in Alto Adige i prezzi delle abitazioni sono determinati principalmente dal costo dei terreni, descritto come “esorbitante”. A questo va aggiunto l’aumento dei costi di costruzione seguito alla pandemia, stimato in una crescita media del 30%. Il risultato è un incremento complessivo dei prezzi al metro quadro che non può essere imputato ai costruttori, ma a una somma di fattori strutturali”. A suo avviso, inoltre, l’Areale ferroviario rappresenta un progetto ambizioso ma non adatto a generare un effetto calmierante. “Solo lo spostamento dei binari supera i 400 milioni di euro di spesa e l’area richiederà interventi complessi come la probabilissima bonifica di ordigni inesplosi”.
Gabriele Repetto: “La priorità è il ceto medio. Recuperiamo caserme, alloggi vuoti e aree dismesse”
Il capogruppo della Lista Civica per Bolzano Gabriele Repetto ha richiamato le analisi elaborate da Confindustria, che stimano un fabbisogno abitativo compreso tra i 3.000 e i 4.000 alloggi. “C’è un ampio ventaglio di interventi già programmati o in fase di avvio, che includono la riqualificazione dell’ex Caserma Gorio con la creazione di circa 200 alloggi in regime 60-40, nuovi appartamenti in via Similaun e via Resia, un importante complesso per studenti in piazza Adriano, altri interventi nelle caserme Huber previsti dal 2028 e lo studentato di piazza Vittoria”. Ricordata anche la presenza di 92 appartamenti comunali vuoti in fase di ristrutturazione, con 30 già assegnati alle cooperative in regime calmierato, e l’urgenza di recuperare i circa 400 alloggi Ipes inutilizzati, metà dei quali potrebbero essere destinati al ceto medio. Repetto ha definito prioritario un approccio basato sulla trattativa e non sull’esproprio, sostenendo che diversi proprietari del cosiddetto cuneo verde hanno mostrato disponibilità a negoziare in questo particolare momento storico. Uno sguardo anche oltre il comune. “Il progetto dei Gazzini a Pineta di Laives rappresenta un esempio di intervento capace di rispondere alle criticità senza imposizioni mentre ribadisco la mia contrarietà all’ipotesi edificatoria in Zona Industriale”.
Davide Mahmudy: “Servono più case. Il progetto Renneria è un’occasione per Laives”
Il consigliere comunale di Forza Italia Davide Mahmudy ha evidenziato l’esplosione dei prezzi a Bolzano. “Nel mercato reale le metrature partono da 5.000 euro al metro quadro e raggiungono i 12.000 nel WaltherPark”. Mahmudy ha sostenuto la necessità di aumentare la produzione di alloggi, ricordando che Confindustria quantifica il fabbisogno tra 3.000 e 4.000 abitazioni. “Attendere la realizzazione delle caserme Huber o dell’Areale ferroviario significherebbe aspettare decenni:
occorre prendere in considerazione anche il cuneo verde”. Anche il giovane consigliere, inoltre, ha definito il progetto Renneria a Pineta di Laives una proposta ecosostenibile e ben strutturata, in grado di portare benefici anche allo sviluppo del comune laivesotto. “Sono contrario, infine, a interventi residenziali in Zona Industriale, ritenuti inadatti alla qualità di vita”.
Stefano Fattor: “Bolzano è la terza città più densa d’Europa. Servono 50 ettari per cambiare volto alla città”
Il consigliere PD Stefano Fattor ha ricostruito con precisione la situazione urbanistica del capoluogo. Ha ricordato che Bolzano è oggi la terza città più densa d’Europa dopo Parigi e Atene, con 102.000 abitanti distribuiti su soli 780 ettari, mentre attorno alla città si estendono 1.200 ettari di verde agricolo dove vivono appena 4.000 persone e che risultano sostanzialmente preclusi alla cittadinanza. “Una città così densa non può continuare ad affidarsi a una rete viaria progettata nel 1941, né può permettersi di avere appena 7,4 metri quadri di verde pubblico per abitante quando la legge provinciale ne richiederebbe 11,5”. Fattor ha poi osservato che l’aumento dei prezzi “è una conseguenza diretta della scarsità di spazio e che per invertire la rotta occorrerebbe recuperare almeno 50 ettari di verde agricolo per costruire non solo case, ma anche strade, servizi, scuole, marciapiedi e nuovi spazi pubblici”. E gli appartamenti vuoti? “Gli alloggi realmente sfitti rappresentano circa il 5% del totale, un dato considerato fisiologico nelle città complesse, con appena un centinaio di unità davvero non utilizzate. Anche dall’ex assessore è arrivato un plauso alla proposta dei Gazzini a Pineta, definendola attuale e rispettosa, e ha criticato lo stallo in urbanistica che ha di fatto bloccato molti processi decisionali.
Lorena Palanga (CNA): “La casa è un problema anche per le imprese: senza alloggi perderemo forza lavoro”
La direttrice di CNA Lorena Palanga ha portato la prospettiva del mondo produttivo, segnalando come il problema abitativo stia diventando un limite strutturale per le imprese. Ha spiegato che nei prossimi 15 anni la provincia perderà circa 70.000 lavoratori per pensionamento e che, con la natalità in calo e molti giovani in uscita, sarà sempre più necessario attrarre forza lavoro da fuori. “È impossibile se i costi degli alloggi restano così elevati”. La direttrice ha ribadito la necessità di “una legislazione specifica per Bolzano, che presenti norme ad hoc per rispondere alla sua singolare densità e alle sue dinamiche economiche. Sollecito, inoltre, un ampliamento della durata degli alloggi temporanei destinati ai lavoratori che sono insufficienti nella formula attuale di 12 mesi. Proponiamo un’estensione almeno triennale”. Palanga ha poi richiamato l’attenzione sull’opportunità di riflettere anche sugli espropri, ricordando che numerosi contadini vivono problemi di successione e gestiscono meleti ormai poco redditizi. Sottolineata, infine, la necessità di velocizzare gli adempimenti amministrativi e di individuare nuovi spazi produttivi, considerato che una quota significativa delle imprese li richiede già oggi.
Marco Lombardozzi (ANACI): “Molti alloggi sfitti o affittati in nero. Serve defiscalizzazione e un fondo di garanzia”
Il vicepresidente nazionale e presidente regionale ANACI Marco Lombardozzi in chiusura ha descritto un mercato immobiliari con difficoltà per gli affitti spiegando che il Bonus Cubatura non ha prodotto i risultati sperati, frenato soprattutto da conflitti interni ai condomini. “Sul fronte delle locazioni sono tre le criticità principali: la frequenza dei mancati pagamenti da parte degli inquilini, il rischio di ritrovarsi con appartamenti danneggiati o da riammodernare e il peso dell’Imu, che in alcuni casi equivale al valore di una mensilità di affitto. Potrebbe essere essenziale il progetto provinciale di un Fondo per tutelare i proprietari con inquilini morosi o immobili danneggiati. Per rilanciare il mercato degli affitti, però, è necessario intervenire in modo forte anche sul piano fiscale, riducendo la pressione sui locatori”. Riguardo ai B&B Lombardozzi ha osservato che “le nuove regole hanno contribuito a ridimensionare un fenomeno in precedenza molto più impattante”. Ha concluso sottolineando che il ceto medio si trova oggi in una posizione di estrema fragilità: non dispone di redditi elevati e al tempo stesso non può accedere ai contributi, rimanendo così schiacciato tra costi crescenti e scarse opportunità.
